Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы

Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Юридическая помощь должникам

Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:

  • нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
  • нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.

Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.

Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.

Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

  • расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
  • стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Порядок взыскания неустойки

На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:

  • обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
  • суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
  • сумму и порядок расчета размера неустойки;
  • разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
  • намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.

Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).

Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.

Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.

По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.

Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.

В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.

В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.

Пакет необходимых документов

В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:

  • копия всех страниц ДДУ;
  • копия паспорта;
  • копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
  • копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.

В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:

  • копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
  • ответ на претензию (если он был);
  • перерасчет неустойки на дату подачи иска;
  • доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • нотариально удостоверенную доверенность представителя.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshika-po-ddu-v-2019/

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Закон 214-ФЗ защищает финансовые интересы дольщиков через механизм взыскания неустойки.

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

Среди ключевых изменений можно выделить:

Ужесточение требований к застройщикам.
Здесь имеется в виду:

    • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
    • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
    • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков.
Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ.

Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту.

Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры.
Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте.

Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%.

Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ
При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов
Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком)
Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика. Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

  • стороны;
  • размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
  • обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
  • выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

  • компенсацию за моральный ущерб;
  • взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
  • оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
  • возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
  • возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее — обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно «срежет» исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи.

Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика).

Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

 
Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

  • Российский паспорт (копия всех страниц).
  • Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
  • Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
  • Копии платежных документов по ДДУ.
  • Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
  • Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
  • Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ.

По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ.

Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью.

Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться.

Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

В соответствии с 214-ФЗ для расчета используется следующая формула:

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/21/poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika/

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика (по договору долевого участия)

Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) – это малораспространенная, но эффективная практика, как сократить стоимость жилья, так и погасить свои расходы, появившиеся из-за неграмотного озвучивания срока окончания строительства со стороны директора.

Сумма, которую можно взыскать, рассчитывается по закону, поэтому суды часто идут навстречу дольщику и дополнительно штрафуют застройщика за просрочку. Оговоримся – в этой статье речь идет о взыскании неустойки с застройщика именно по договору долевого участия.

В случае, если вы приобрели жилье по векселю или по участию в ЖСК, процесс выглядит несколько иначе.

Что такое неустойка?

Неустойка с застройщика взыскивается по 214 ФЗ – федеральному закону о долевом участие в строительстве. Закон определяет понятие неустойки по ст. 330 гражданского кодекса. Проще говоря, неустойка это деньги, которые исполнитель услуги обязан уплатить за неисполнение своих обязательств.

Если обязательства были не исполнены совсем – то неустойка взыскивается сверх уплаченной заказчиком. Если же обязательства были исполнены, но не в указанный в договоре срок или в ненадлежащем качестве – то это сумма сверху.

В обывательском понимании неустойку называют также пеней или штрафом, но это не совсем юридически корректно.

Неустойка как способ сэкономить

В нашем случае неустойка в основном взыскивается с застройщика за просроченный срок сдачи новостройки. Но есть и другие случаи – например, некачественное строительство или отличия в площади переданной квартиры дольщику.

Существует такая практика – застройщик обязал себя передать дольщику за n-ную сумму квартиру площадью 50 квадратных метров. В итоге оказалось, что построенная квартира имеет площадь 52 квадратных метров. При стоимости «квадрата» жилья в 30 тыс.

рублей дольщик может заплатить за дополнительные два метра застройщику. А может найти что-то некачественное в квартире, а в досудебном порядке договориться с застройщиком – мы не выставляем претензию, а девелопер добавляет эти два метра в план.

С какого срока считать неустойку?

Практика взыскания неустойки с застройщика по 214 фз показывает, что делать это лучше в досудебном порядке. Девелопер охотно идет навстречу дольщику, хоть и после нескольких стадий переговоров.

Главное здесь – верно рассчитать размер требуемой суммы и грамотно оформить претензию.

Немного припугнуть, объяснить алгоритм ваших действий, продемонстрировать юридическую подкованность и умение спокойно реагировать на все оправдания – залог успеха.

Начинаем с определения даты, от которой считаем неустойку. В договоре долевого участия должен быть четко и явно указан срок с точностью до дня передачи ключей дольщику. Причем этот срок не может различаться от дольщика дольщику – только одна дата для всех. Это регламентируется ст. 6 ФЗ-214.

Однако в этой же статье есть ремарка. Если сдача дома не может быть завершена девелопером, то он может отправить дольщику письмо с предложением заключить так называемое дополнительное соглашение к договору. Этот документ может называться также приложением, уведомлением или другим синонимом.

Проще говоря – застройщик пытается договориться с вами о новом сроке сдачи объекта. В этом случае нужно понимать – если вы планируете все-таки получить квартиру и не ругаться с застройщиком, то можно это соглашение получить. Но тогда неустойка будет считать с новой даты сдачи объекта.

Если это соглашение вы не подпишите – а такой обязанности у вас законом не предусмотрено – то считаем также с дату, указанной в первой версии ДДУ.

Как правильно рассчитать размер неустойки за срок сдачи?

Начнем с расчета стоимости неустойки к застройщику. В случае с договором долевого участия, сумму неустойки взять с потолка нельзя – все регулируется законом. В юридической практики есть случаи, когда застройщик прописывал в дду условия неустойки и отстранялся от этой ответственности.

Подобные договора опровергаются в судебном порядке. Часть вторая шестой статьи 214-ого закона объясняет, как верно рассчитать неустойку. Все просто – за каждый просроченный день застройщик должен уплатить дольщику-юридическому лицу сумму в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств.

Если вы гражданин РФ – то эта сумма умножается на два.

Пример. Квартира стоит 1 млн рублей. Ставка рефинансирования сейчас приравнена к ключевой ставке ЦБ. На момент написания статьи (зима 2019) она составляет 9%. Считаем для физического лица. Итого: 1 млн рублей умножаем на два (физлицо), умножаем на 1/300, умножаем на количество дней (1 день), умножаем на 9%. Итого – 600 рублей за день просрочки.

Не забываем, что неустойка выплачивается на день исполнения, а не подачи заявления.

Важно! Лучше указать сумму неустойки больше, чем вы рассчитали. В суде или самостоятельно застройщик все равно сделает перерасчет.

Также нужно знать, что если сумму неустойки будет больше миллиона рублей и вы будете подавать иск в суд – то придется оплатить отдельную госпошлину — ч. 3 ст. 333.36 НК РФ. Размер ее регламентируется 339 ст. НК.

Чтобы не платить пошлину, можно сначала заявить в суд меньшую сумму, а затем отдельным ходатайством попросить суд изменить сумму.

Порядок взыскания

Существует несколько способов взыскания неустойки с застройщика.

Добровольный

Такое происходит в очень редких случаях. Застройщик при передаче квартиры одновременно или через некоторое время передает дольщику денежные средства, рассчитанные им законодательно. Несмотря на необычность явления, такие случаи встречаются в практике и позволяют начать диалог с застройщиком в конструктивном русле.

Досудебная претензия

Привычная для этого рынка практика. Многие застройщики принципиально не разговаривают с дольщиками без заявления с требованием об оплате неустойки. При этом претензия должна быть составлена грамотно и с юридическим обоснованием.

Как верно составить досудебную претензию застройщику:

  • Указываем точный адрес застройщика. Информацию можно взять в договоре долевого участия, но лучше по специальной онлайн-системе найти действующий адрес юридического лица.
  • Верно написать адрес строительного объекта. Если он не получил номер (а такое происходит чаще всего), то нужно вносить данные из проектной декларации – строительный адрес такой-то.
  • Указываем точные данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия.
  • В приложение добавляем копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату договора – копию кассового чека, акта приема денежных средств или иной документ.
  • Оригиналы документов нужно оставить себе!

В досудебной претензии нужно указывать основания. Так и пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 требую уплатить неустойку в размере N рублей. Лучше приложить схему расчета».

Также в претензию нужно добавить строчку «А также выплатить денежные средства от неустойки от подачи заявления на момент исполнения претензии в соответствии с первым пунктом статьи шесть ФЗ-214».

Досудебная претензия должна быть передана застройщику также с соблюдением определенных требований.

  • Можно отдать лично в руки и получить роспись с указанием должности и ФИО сотрудника, принимавшего документ, на своей копии претензии
  • Отправить почтой, заказным письмом. Не забудьте сохранить уведомление об отправке и последующее уведомление о получении адресатом письма.
  • Курьером. Аналогично, нам нужно метка о получении.

Важно! В практике досудебных споров бывают ситуации, когда застройщик пытается доказать вам, что не обязан оплачивать неустойку. Это происходит следующим образом:

Вы принесли или отправили застройщику претензию. Суть – ваш дом должны были сдать 1 сентября, сегодня 1 октября, ключей у вас нет. Юрист застройщика демонстрирует вам бумагу (часто только что распечатанную) о том, что дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. И утверждает, что ваши требования нелегитимны, так как ввод совершен.

Здесь есть тонкость – вы требуете с застройщика неустойку фактически за то, что он не передал вам квартиру в установленном законом и договором порядке.

А ввод в эксплуатацию – это иное действие, которое застройщик должен выполнить до передачи вам ключей.

Поэтому в этой ситуации вы можете смело интересоваться, почему же тогда вы не получили извещение о том, что квартира готова к передаче вам.

Иск о взыскании неустойки с застройщика

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку в добровольном порядке, то придется пытаться получить ее через суд. Как показывает практика, сейчас суды довольно часто идут навстречу дольщикам, благо, предпосылки к этому обозначены в 214-ФЗ.

Есть несколько советов, которые могут дать практикующие юристы. Подать иск можно как по месту своего жительства, так и по месту строительства дома или месту регистрации юридического лица-ответчика.

Изучаем судебную практику, смотрим, в каких судах такие дела проходят быстрее и как часто выносятся положительные решения в пользу истца.

Несмотря на довольно четко прописанные критерии взыскивания неустойки с застройщиков, суды на местном уровне все еще могут вынести решение, которое можно оспорить в инстанции выше. Также нас интересуют суммы штрафов застройщику, часть из которых идет в нашу пользу.

В договоре долевого участия находим юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Если там значатся другие юридические лица, то с помощью разрешения на строительства узнаем реального застройщика и ответчиком указываем именно его.

Если к застройщику дольщики обращается массово, то нередко он предлагает объединить все их требования в одно исковое заявление. Делать это категорически не рекомендуется. Как минимум, из-за затягивания сроков рассмотрения дела, во время которого застройщик может обанкротиться – так как судебные заседания могут откладываться из-за постоянной неявки какого-то участника процесса.

Основные законы, к которым стоит обращаться при написании искового заявления (скачать образец)– это 214-ФЗ, указанные ранее статьи ГК РФ и закон о защите прав потребителей (ст. 15, где говорится о праве на компенсацию морального вреда в следствии нарушения в том числе и имущественных прав гражданина).

Документы

Ниже перечислены документы, которые могут вам потребоваться для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика:

  • Копии договора долевого участия
  • Копии платежных документов – чеки кассовые и товарные, акты приема денежных средств
  • Досудебная претензия с подтверждением ее получения застройщиком (скачать образец)
  • Документы, подтверждающие дополнительные, сверх неустойки, убытки
  • Иные документы

Рассматриваются дела в первой судебной инстанции в течение двух месяцев, однако застройщик может умышленно затягивать рассмотрение. Также нужно понимать, что даже если первая инстанция выиграна вами, то скорее всего застройщик подаст апелляцию, которая может продлиться еще полгода и больше.

Также в исковые требования можно добавить убытки и упущенную выгоды – регламентируется статьей 15 ГК РФ. Это требования оплатить аренду квартиры на период просрочки сроков ввода.

Если дольщик купил квартиру по ипотечному кредиту, в условиях которого указано, что до сдачи объекта начисляются повышенные проценты по займу, то можно попробовать получить с застройщика разницу в деньгах, это также считается убытками.

Для каждого из этих требований нужно прикладывать к иску дополнительные договора, квитанции об оплате и иные документы, подтверждающие права на требования.

Судебная практика

Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649.

Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней.

Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.

В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika/

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков.

В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация.

Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

https://www.youtube.com/watch?v=nntQyZ3S4dQ

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/sudebnaya-praktika-po-neustojke

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

В связи с изменениями законодательства о долевом строительстве РФ в 2019 году, а также в первой половине 2019 года будет бум строительства домов застройщиками за счет привлеченных денег дольщиков.

И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

Кроме того, по причине отсутствия лишних денег у подавляющего большинства российских строительных компаний – большая часть из них прекратит деятельность и покинет этот рынок.

Оставшиеся будут искать кредиты на строительные работы в банках и станут учитывать оплаченный процент по полученным кредитам в себестоимость квартир. Как итог, средняя стоимость квартир в новостройках по стране в 2019 году подрастёт процентов на 10.

Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам.

Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

Неустойка – когда подавать и как считать

  • Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

  • Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

  • Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

  • Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д.

Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным.

При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

  • Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

Досудебная претензия по ДДУ

  • Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны.

Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе.

Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

  • Куда нужно направлять претензию?

Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

Суд с застройщиком

  • Нужен ли адвокат или юрист для подачи иска в суд?

Кто-то может провести судебный процесс самостоятельно и в судах бывает часто. Кто-то вообще ни разу не был в суде и не знает, как там себя вести. Определитесь со своими возможностями и примите решение. Адвокаты по взысканию неустойки стоят не дорого. Кроме того, Ваши затраты на адвоката суд взыщет с застройщика.

Лучше, пока дом еще строится. Когда дом будет сдан и появится куча исков – застройщик может и добровольно обанкротиться, лишь бы не платить неустойки. Поэтому, лучше подавать поочередно несколько исков.

Вначале за неполной срок. Потом еще раз, за второй период. Можно взыскание неустойки по ДДУ разделить и на три этапа.

Почему нет? Зато у Вас будет больше гарантии, что решения судов превратятся в деньги!

В суд по месту своего жительств или по официальному месту регистрации юридического адреса застройщика. Если Вы судитесь через адвоката – доверьте выбор ему. Он точно знает – где результат будет лучше.

В иске указываем сумму неустойки, которую ранее просили в претензии, компенсацию морального вреда и 50% штраф. Перед вынесение решения суда лучше уточнить исковые требования и пересчитать сумму неустойки и штрафа с учетом периода судебного спора. С 2019 года неустойку можно просить в иске за бедующий период, что очень удобно.

  • Можно ли взыскать затраты на аренду жилья?

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Некоторые судьи без проблем взыскивают подтвержденные суммы на аренду жилья, совпадающие с периодом просрочки передачи квартиры. Некоторые судьи требуют подтвердить факт проживания временной регистрацией. В общем в каждом регионе страны этот вопрос решается в судах по-разному.

  • Когда суд может уменьшить неустойку по ДДУ?

Если неустойка получается слишком большой и почти равна цене квартиры, судья может её срезать. Так же это зависит и от того, сдал ответчик дом на момент вынесение судебного решения или всё еще является нарушителем сроков.

  • На сколько суд может снизить неустойку?

Четкой градации в законе нет. Зависит от региона, настроения судьи, любых других обстоятельств. Так в Ростове-на-Дону неустойку по ДДУ в суде практически не режут. В Москве и Питере часто урезают в два раза. В Краснодаре принято делить её на 10, что конечно же несправедливо!

  • Как долго может идти суд?

Обычно это два-три судебных заседания. За три месяца вполне можно управиться.

Но, так как застройщики обычно не очень торопятся с выплатой проигранных сумм, они любят обжаловать решения суда в апелляционной инстанции, даже не имея каких-либо перспектив для пересмотра.

Делается это просто для затяжки времени. В этом случае можете смело добавить еще два-три месяца ожидания окончания пересмотра дела.

Исполнение решения суда и получение денег с застройщика

Ждать вступления решения в законную силу, забирать исполнительный лист и сдавать его в банк, где открыт расчётный счет у ответчика.

  • Как сдать исполнительный лист в банк застройщика?

В банк сдается оригинал исполнительного листа. Кроме него, заполняется заявление (образец в банке), в котором указываются реквизиты Вашего расчетного счета, куда будут перечислены деньги.

Если они на счету у организации имеются – 3 рабочих дня. Если их нет – пока не появятся.

  • Что делать, если у застройщика нет денег на счету?

Если исполнительный лист Вы сдали в банк, где нет денег – забрать его и сдать в службу судебных приставов по месту регистрации организации застройщика.

Важные моменты

  • Как правильно подписать акт приема передачи?

Если Вы видите, что в акте имеется пункт о том, что Вы обязуетесь не взыскивать неустойку с застройщика – попросите исправить акт и убрать этот пункт.

При несогласии – не подписывайте акт и направьте претензию с требованием убрать пункт, исключающий ответственность застройщика из акта.

Следует учитывать, что во многих регионах исправленные акты прима-передачи квартиры не принимаются в Росреестре и возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

  • Прислали письмо о продлении сроков – что делать?

У Вас есть договор долевого участия и в нем указан срок передачи квартиры. Зачем Вам какие-то письма, дополнительные соглашения о переносе сроков и другие предложения от нерасторопного строителя? Пусть он отвечает рублем за свои промахи!

  • Стоит ли доверять юридическим фирмам, которые судятся без предоплаты или за 50% штраф?

В последнее время появилось много юридических фирм, которые сами обзванивают дольщиков, расклеивают объявления в подъездах, стучатся в квартиры и предлагают свои юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Иногда они сидят чуть ли не в соседних офисах с застройщиками.

Людей подкупает, что им предлагают посудиться без предоплаты. Но тут есть два подводных камня. Во-первых, по окончании суда Вы отдадите таким юристам немаленькую сумму (иногда даже всю сумму взысканного 50% штрафа).

Во-вторых, такие фирмы часто дружат с застройщиком и получают вознаграждение и с Вас, и с противоположной стороны. По этой причине в этом случае не стоит удивляться урезанию в суде неустойки в два и более раза.

Просто юрист, находящийся на подкормке у застройщика не сильно будет этому противиться в судебном процессе, и может сам в кулуарах дать понять судье, что его устроит половинчатая победа.

  • В соцсетях люди уговаривают друг друга не судиться с застройщиком – прислушаться?

Часто в интернете, особенно в соцсетях создаются открытые и закрытые группы по строящимся домам.

При наличии проблем со сроками строительства, часто в таких группах можно увидеть инициативных людей, которые очень переживают за достройку объекта, пугают банкротством застройщика и уговаривают не подавать на неустойку. Учтите – часто это вымышленные профили несуществующих людей, созданные сотрудниками застройщика.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/vziskanie-neustojki-s-zastroyshhika-po-ddu.html

Юр-помощник
Добавить комментарий