Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости, подразумевает поиск накануне проданного объекта, похожего с оцениваемым. Выбирая объект-аналог, надо соблюдать правила сопоставимости, главные из них:

  1. Выбирать в рамках того же рыночного сегмента.
  2. Отсутствие взаимозависимости контрагентов сделки: не являются родственниками, сотрудниками одного холдинга и т.п.
  3. Срок экспозиции объекта на рынке. В каждом сегменте рынка определен средний срок нахождения предложения на рынке со дня выставления до продажи объекта. Слишком короткий срок экспозиции говорит о заниженной цене или взаимосвязи продавца и покупателя, слишком долгий – о завышенной цене.
  4. Одинаковая инвестиционная мотивация. Продажа офиса для переделки под гостиницу влияет на ценовую политику сделки.
  5. Юридические права и ограничения.
  6. Степень изношенности здания не более 80%. Износ в размере 8% обнуляется, более 8% требует внесения поправки в цену. Здания, находящиеся по разную сторону границы изношенности в 80%, не могут сравниваться, т.к. цель приобретения здания более 80% износа – для сноса и строительства нового здания.
  7. Физические особенности объектов, которые обуславливают их похожесть. Например, конструктивные элементы стен, этажность как размер.

Характеристики, отличающие сопоставимые объекты

Иногда для точной оценки достаточно подобрать один аналог, однако оптимальным количеством является 3-5 зданий (помещений). Чаще всего абсолютно идентичный объект найти невозможно. Имеют место отличия по некоторым аспектам:

  • местоположение в одном административном районе,
  • этажность как местонахождение,
  • наличие лифта,
  • размер,
  • различные улучшения (веранда, раздельный санузел и пр.),
  • ремонт и его детали, т.д.

Какие бывают поправки

Чтобы цену объекта, сопоставляемого с оцениваемым, можно было применить для объекта оценки, нужно ее откорректировать, учитывая различия объектов. При корректировке часто используется понятие единица сравнения – это часть цены объекта, соответствующая минимальной значимой единице, на которые можно условно поделить ценность объекта для удобства расчетов. Часто это 1м2.

Корректировки называют поправками. Бывают поправки:

  1. Процентные — применяются с помощью коэффициента. Для определения искомой цены нужно вычислить произведение значения коэффициента и всей стоимости аналога или произведение значения коэффициента и единицы сравнения аналога.
  2. Относительные денежные — выполняются в денежном выражении, это сумма или разность цены единицы сравнения сопоставляемого объекта и величины поправки.
  3. Абсолютные денежные — это сумма или разность полной цены, требующей корректировки, и поправки в денежном эквиваленте. Применимы, когда поправки касаются объекта в целом.

Если объект оценки имеет лучшие характеристики чем сопоставляемый объект, поправка будет положительной. Когда оцениваемый объект обладает худшими качествами — отрицательной.

Как рассчитать поправку

Для осуществления корректировки методом парных продаж необходимо подобрать пару объектов недвижимости, которые отличаются только одной характеристикой. Надо сравнить цены пары объектов и, таким образом, определить размер корректировки.

Подбирать пары можно из интернета, средств массовой информации, данных самого оценщика или его компании и других баз данных.

При выборе пар надо учитывать правила сопоставимости, указанные выше.

Важно знать! Объекты парной продажи должны быть сопоставимы между собой, но их сопоставимость с объектом оценки и аналогом не является обязательным условием. Парные продажи ищут в одном сегменте рынка с основным объектом.

Например, чтобы оценить панельное здание. Подобран аналог – панельное здание. Для расчета поправок методом парных продаж можно использовать два кирпичных здания.

Некоторые оценщики рекомендуют использование не одной пары для определения величины поправки, а трех пар.

Область применения метода

Метод применяют для корректировки цены жилой и коммерческой недвижимости.

Парные продажи в оценке недвижимости могут сделать любую корректировку.

Однако, несмотря на кажущуюся логичность и простоту метода, его не всегда можно применить на практике. Причины:

  • Метод не всегда объективен. Порой разница рыночных цен случайна и не обусловлена разницей в характеристиках объектов.
  • Не всегда удается найти нужные объекты для анализа в требуемом сегменте рынка.
  • Много времени тратится на подбор пары, анализ рынка и сбор объективной информации по сделкам.

Определение объема продаж

Очень важно правильно определять уровень продаж. Это необходимо для того, чтобы определить следующие факторы:

  • Уровень цен;
  • Физический объем продаж;
  • Динамика затрат сбыта и производства;

Все это помогает обеспечить самый высокий уровень дохода. Не менее важно уметь хорошо рассчитывать валовой объем всех продаж. Валовой объем вычислять нужно только в определенное время и основывается он на всей товарооборотной структуре.

Цель подсчета объема продаж

Зачем необходимо регулярно проводить подсчет всего объема выполненных продаж? Это очень важный показатель, который сможет наглядно продемонстрировать увеличение продажи в общем. Так предприниматель или продавец, бухгалтер, может увидеть по результатам подсчета, насколько в компании выросли или же наоборот, упали продажи.

Владелец своего дела может по результатам подсчитанных продаж понять, успешно ли идет бизнес в его деле или есть проблемы с торговлей и необходимо что-то предпринят, чтобы не пришлось закрывать обанкротившуюся компанию.

Чистый и валовой объем продаж

Объем продаж бывает валовым и чистым. Рассмотреть в первую очередь нужно валовой объем прибыли.

Валовой объем – это общая сумма продаж, которая производится за определенный период времени. Сюда насчитываются и продажи, которые были сделаны в кредит в определенный период. Оценивать все продажи нужно по полной цене, то есть соответственно ценам, которые указаны в счетных фактурах.

Все скидки, которые были сделаны покупателям за этот период, учитывать не нужно. Также сюда не входит сумма покупок, которые были возвращены покупателями, проданные по заниженной цене товары и прочие поправки в продажах.

Чистый объем продаж представляет собой тот же валовой объем, только из него необходимо вычесть все льготы и скидки, которые компания сделала для своих покупателей. Также не нужно забывать отнять из валового объема общую сумму тех товаров, которые покупатели вернули.

Именно чистый объем всех продаж четко показывает эффективность всей торговли и дает прогнозы на развитие компании в будущем.

Формула расчета

Чтобы правильно посчитать весь объем прибыли, обязательно пользоваться специальными формами, при помощи которых можно легко и быстро рассчитать всю сумму объема и не только.

Существует несколько формул, которые предназначены для различных вычислений:

  1. Формула валового объема производится следующим образом:

От всей выручки за определенный срок отнимается сумма стоимости всей проданной услуги либо продукции.

  1. Для вычисления убытков и прибыли, то есть реализации, проводится следующее вычисление:

От валовой прибыли отнимаются издержки. Что такое издержка? Это те расходы, которые были затрачены для управления и коммерции.

  1. Убытки до налогообложений и прибыль:

От всей прибыли продаж отнимаем либо прибавляем к ней доходы и расходы операционные. Ко всему прибавляем или отнимаем расходы вне реализации.

  1. Для расчета убытков или чистой прибыли необходимо:

Источник: https://pozakonu.site/nedvizhimost/metod-parnyh-prodazh-v-otsenke-nedvizhimosti.html

Методики оценки

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

  • определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;

  • определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным  заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при  их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости  могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют  полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Определние износа

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

эффективного возраста;

экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание

Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов.

Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами.

Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

  • принадлежности (комплектация);

Алгоритм применения метода

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

  • метод прямой капитализации;

  • метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов

Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;

  • метод субъективного взвешивания.

Источник: https://www.ocenka-stoimosti.ru/methods.htm

Юр-помощник
Добавить комментарий