Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

Современные новостройки в обязательном порядке имеют нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. В основном они расположены на первых и цокольных этажах жилых домов. Там обычно находятся магазины, салоны красоты, отделения банков, аптеки и медицинские центры. Реже в них располагаются офисы и представительства, службы быта и другие организации и предприятия.

Такие коммерческие площади в новостройках могут находиться в собственности как жителей данного дома, так и принадлежать любым другим физическим или юридическим лицам.

Статистические сведения гласят, что около 80% всех нежилых помещений в высотных зданиях принадлежат непосредственно жильцам этих домов.

Связано это с тем, что только им наиболее понятно, какой спрос на определённого рода бизнес именно в этом районе.

Например, в столичном районе «Золотой мили» есть новостройка, каждый житель которой владеет каким-либо нежилым помещением, имеющим в среднем площадь 70 кв.м.

Стоит отметить, что в большинстве своем там проживают бизнесмены, юристы, представители шоу-бизнеса и бывшие чиновники.

Для организации бизнеса идеальными считаются нежилые помещения в новостройках, которые расположены на 1 этаже, имеют отдельный вход, электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. и высоту потолков 3-3,2 метра.

Аренда или собственность?

Если рассматривать непосредственно покупку нежилого помещения в новостройке, то важно определиться с тем, приобретаться помещения будет в уже выстроенном и сданном в эксплуатацию здании, или в ещё строящемся доме. Конечно же, до момента окончания стройки цена будет на 30-40% дешевле, например как в ЖК Крепостной Вал в Ростове-на-Дону.

Но в этом случае есть риск, что в случае заморозки строительства или ещё того хуже, банкротства застройщика, возврат вложенных денег практически не возможен. Это связано с тем, что закон защищает лишь дольщиков, приобретающих жилье, а на нежилые площади сила такого закона не распространяется.

Если есть желание организовать бизнес на первом этаже новостройки, то совсем не обязательно становится собственником определенной территории. Гораздо проще взять ее в аренду.

Возьмем, для примера, типовой строящийся комплекс в Подмосковье. Стоимость арендной платы коммерческих площадей в нем будет стоить около 1000-2000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Если учесть, что ремонт обойдется в районе 10000 руб. за кв. м., то не сложно подсчитать рентабельность вложения средств в аренду площади. Возьмем за предполагаемый доход 24000 руб. в год с каждого кв.м.

В итоге получается, что за 4 года полностью окупятся все расходы на ремонт и аренду. А чтобы купить нежилое помещение в новом доме в Подмосковье, необходимо будет потратить от 50 тыс. и до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость коммерческой недвижимости в Москве обойдется ещё дороже: от 150 и до 500 тыс. руб. за 1 кв.м.

Нежилые помещения в жилых домах

Современные новостройки проектируются таким образом, что на первых этажах все помещения нежилые. Однако прежде дома строились иначе и на первых этажах тоже находились квартиры.

Сейчас очень часто такие квартиры переводят в нежилой фонд, с возможностью использования их в коммерческих целях.

Но для осуществления процедуры перевода необходимо чтобы жилище соответствовало определенным требованиям:

  • Квартира должна иметь отдельный вход, который будет изолирован от входа в подъезд и лестничных клеток. Если такого входа нет, то должна быть возможность его оборудовать. Чаще всего это делается из оконного проема или балкона.
  • Это должно быть полностью изолированное помещение, которое не является частью какого-либо целого объекта.
  • В такой квартире никто не должен быть зарегистрирован.
  • Жилище должно быть расположено на первом этаже высотного дома. Если это 2 этаж или последующие, то перевод возможен лишь в случае, когда под данной квартирой все комнаты тоже нежилые.

Более подробную информацию можно найти в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Перевод из жилого в нежилое

При переводе в нежилой фонд может возникнуть необходимость перепланировки объекта согласно противопожарных требований и требований санитарных норм.

Консультацию о том, как это сделать следует получить в отделениях пожнадзора и Роспотребнадзора. А по поводу организации отдельного входа обращаться нужно в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры.

После разработки проекта переустройства и получения всех разрешений необходимо будет собрать следующий пакет документов:

  • Заявление о переводе.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документы БТИ.
  • Проект перепланировки.

Важно отметить, что документы БТИ и правоустанавливающие документы можно не предоставлять, если помещение зарегистрировано в ЕГРП. Уполномоченные органы могут их самостоятельно запросить в соответствующих инстанциях.

Собранные документы нужно будет предоставить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. О сдаче бумаг выдается расписка. Срок на рассмотрение документов – 45 дней. После принятия решения заявителю выдается один из документов:

  • Уведомление о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое.
  • Уведомление об отказе в переводе.

Следующим шагом, в случае необходимости перепланировки, является выполнение всех работ и получение акта приемочной комиссии. И только потом уже можно получить новое свидетельство о праве собственности в территориальном отделении Росреестра.

Цокольный этаж или пристроенное помещение?

Продажа нежилых помещений в новостройках включает в себя реализацию объектов, занимающих цокольные этажи, первые этажи или пристроенные строения. При выборе варианта очень важно учитывать то, для каких целей будет использоваться данная площадь. Далеко не каждое предприятие может быть размещено в жилом доме.

Например, организации общественного питания, могут занимать в жилых домах лишь помещения не более 700 кв.м., в которых число посадочных мест не превышает 50. Они в обязательном порядке должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, причем прием продуктов и сырья может осуществляться лишь с торца здания. К тому же для таких предприятий не подходят подвальные и полуподвальные помещения.

По законодательству РФ, организации, размещающиеся на первых этажах домов не должны, ни коим образом, нарушать покой жильцов данных домов.

Учет коммунальных услуг

Что касается оплаты коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, то согласно ПП РФ № 307, ТСЖ для владельцев таких объектов не является исполнителем коммунальных услуг.

В этом случае собственник должен самостоятельно заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями. Сложностью в данной ситуации является то, что не всегда существует техническая возможность поставлять в подобные помещения услуги, обособленно от жилых помещений здания.

Случается, что приходится даже переносить вывод коммуникаций до счетчиков, которые идут на дом.

Подводя итог, можно сказать, что если есть желание организовать свой бизнес и для этого необходимо купить помещение, то стоит обратить внимание на объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься оформлением документации и перепланировкой территории. Нельзя сказать, что это очень сложно, но точно занимает время и требует денежных вложений в ЖК Седова.

Как перевести жилое помещение в нежилое.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/nezhilye-pomeshheniya-v-novostrojjkakh/

Коммерческая недвижимость: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах новостроек

Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

Согласно действующим в Москве правилам, часть площадей в новых домах должны занимать коммерческие помещения…

Поэтому на первых этажах в новостройках, как правило, нет квартир. Там располагаются продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и пр.

Граждане, желающие открыть собственный бизнес, могут приобрести коммерческие помещения напрямую у застройщиков или на вторичном рынке аналогично квартирам.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, когда выгодно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость в новостройках, и какие условия при этом наиболее выгодны.

В начале 2000-х годов первые этажи в московских новостройках пользовались большой популярностью. Спрос был выше предложения, поэтому предприниматели покупали квартиры на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Эти помещения охотно приобретали коммерческие структуры – магазины, банки, салоны красоты – и, зачастую, даже готовы были переплатить за них.

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», вспоминает, что однажды в ее практике коммерческий банк заплатил за квартиру на первом этаже на 30% больше ее рыночной стоимости.

На сегодняшний день перевод в нежилой фонд практически не практикуется, это стало делать сложнее.

На улицах с активным движением почти все такие квартиры давно раскуплены, и остались, в основном, предложения не на первых линиях, которые находятся далеко от метро и не слишком интересны.

Сегодня московские застройщики специально отводят часть площадей строящихся домов под коммерческие объекты. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в 90% столичных и подмосковных новостроек нет квартир на первых этажах. Эти площади либо продаются под магазины и прочее, либо сдаются в аренду управляющей компанией.

Кто покупает коммерческие площади

Помещения на первых этажах московских новостроек, в основном, покупают живущие рядом граждане, включая владельцев квартир в том же жилом комплексе. По результатам опроса ГК «Атлант», доля таких покупателей составляет более 65%.

Среди них много начинающих предпринимателей, только открывающих или развивающих свой бизнес. Это касается видов бизнеса, ориентированных на массовый спрос, которые актуальны в любом районе.

Как правило, это магазины с продуктами или организации сферы услуг.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов отмечает, что помещение в своем районе хорошо выбирать, прежде всего, за счет его удобного расположения: владелец избавляет себя от длительных переездов, работа находится рядом с домом. К тому же, человек может в полной мере оценить потребности местных жителей, а значит, быстро реагировать на какие-либо изменения на рынке.

Также часто помещения на первых этажах покупают сетевые бренды: ретейлеры, крупные и средние компании по оказанию услуг, банки, общепиты. На эту категорию покупателей приходится порядка 30% опрошенных.

Роман Лябихов говорит, что при выборе объекта эти покупатели ориентируются, в основном, на перспективность места.

То есть они оценивают, насколько в районе популярны их услуги, отталкиваются от трафика и стратегии развития бизнеса в целом.

Третьей основной категорией покупателей эксперты ГК «Атлант» называют компании, которые ориентируются на временный спрос. Речь идет о производителях и поставщиках мебели, сантехники, окон и всевозможных материалов, которые необходимы для ремонта.

Они создают на первых этажах новостроек шоу-рум с небольшим клиентским офисом либо открывают обычный магазин. Зачастую такие компании арендуют площади в домах, которые первыми ввели в эксплуатацию в строящихся районах.

В этом случае потенциальными клиентами будут жители ближайших домов. Товары и услуги таких компаний наиболее востребованы в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. Затем они становятся менее популярными, и организации «переезжают» в другую новостройку.

То есть эта категория предпринимателей арендует площади в среднем на 5-10 лет.

Стоимость коммерческих помещений

Стоимость нежилых помещений в новостройках зависит от ряда факторов: района, расположения дома относительно других построек квартала или микрорайона (то есть от активности движения пешеходов), интересов местных жителей, конкурентов.

По словам Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании «ТОП Идея», востребованные помещения по цене практически равны квартирам и стоят до 180-220 тысяч рублей за «квадрат». Стоимость во многом зависит от ликвидности помещения. На ликвидные объекты скидки будут минимальными, а менее ликвидные могут продать с дисконтом либо в рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что ликвидные площади быстро находят своего покупателя. Самыми популярными являются помещения площадью в 50-120 кв.м, имеющие определенные конструктивные и технологические особенности.

По словам Елены Мишиной, руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, невостребованными оказываются помещения, расположенные в глухой части жилого комплекса, далеко от пешеходного трафика, либо имеющие неудобный вход.

Арендные ставки также зависят от класса объекта и пешеходного трафика. Месяц аренды обойдется минимум в 3-8 тысяч рублей за «квадрат». Ступеньков говорит, что на аренду в типовых новостройках комфорт-класса в спальных районах столицы в среднем придется потратить 20-25 тысяч рублей за 1 кв.м.

Выгодно ли инвестировать

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», коммерческие помещения в среднем окупаются в 2-3 раза быстрее, чем жилые.

Вложения возвращаются через 7-10 лет, добавляет Олег Ступеньков.

По его словам, купив ликвидный объект на ранних стадиях строительства, можно получить доходность от аренды в 7-8% годовых, кроме того, ликвидную площадь потом можно будет выгодно продать.

https://www.youtube.com/watch?v=crPHGCqQlL4

Мария Литинецкая говорит, что вложения в коммерческие помещения подходят для инвесторов, готовых к большему риску и имеющих возможность вложить в недвижимость от 15 миллионов рублей. Но эксперт предупреждает, что инвестирование в коммерческую недвижимость имеет несколько сложностей.

Прежде всего, чтобы заработать в этом сегменте, необходим опыт, в то время как инвестировать в жилье может человек без глубокого знания рынка. Во-вторых, придется дольше искать арендаторов торговых площадей.

Литинецкая говорит, что число потенциальных интересантов всегда ниже, поэтому приходится терпеть жесткую конкуренцию. Иногда необходимо идти навстречу клиенту, неся дополнительные затраты, скажем, на перепланировку.

В-третьих, на рынке коммерческой недвижимости существует больший риск экономических катаклизмов, в то время как арендное жилье всегда будет пользоваться спросом. В-четвертых, чтобы войти на рынок коммерческой недвижимости, инвестору необходим больший стартовый капитал, чем на рынок жилья, как минимум ввиду большей площади помещений.

Литинецкая также отмечает, что инвестор коммерческой недвижимости должен мыслить стратегически. Популярная ошибка инвесторов – покупать торговое помещение, не учитывая долгосрочные перспективы развития проекта комплексного освоения территории.

В результате может получиться так, что на улице, которая в первые годы развития проекта была главной, через 5-7 лет значительно снижается пешеходный трафик. А вместе с уменьшением пешеходных и автомобильных потоков падает ликвидность объекта.

В итоге бизнес становится все менее доходным.

Дмитрий Таганов подтверждает, что инвестиционная привлекательность жилых и коммерческих помещений на первых этажах с отдельным входом, которые можно использовать для коммерческой деятельности, во многом зависит от пешеходного трафика. Покупка коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду далеко не всегда оказывается рентабельной – через 3-5 лет после ввода дома как минимум 30% таких объектов в новостройках пустуют, говорит эксперт.

По его словам, на вторичном рынке наблюдается похожая ситуация: коммерческие помещения, расположенные в непопулярных местах, либо часто меняют арендаторов, либо подолгу остаются невостребованными. На сегодняшний день небольшие магазины шаговой доступности не могут конкурировать с крупными супермаркетами, предлагающими товары по более низким ценам и пользующиеся все большей популярностью.

Как говорит Мария Литинецкая, если у инвестора в недвижимость небольшой бюджет, ему проще и надежнее вкладывать деньги не в коммерческие помещения, а в жилье, даже учитывая, что при этом будет меньшая доходность. Если инвестор захочет выйти из проекта, то продать квартиру будет гораздо проще, чем коммерческое помещение, которое компании, как правило, арендуют, а не приобретают в собственность.

Исходя из своей практики, эксперты говорят, что 8 из 10 покупателей-инвесторов хотят вложиться именно в жилье, поскольку еще не забыли кризис 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости до сих пор полностью не оправился.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11552/

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риэлторы

Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость.

Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, то ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией.

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции.

С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочесть в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки – это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания.

Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно не дорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов.

Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некоторые из этих помещений действительно интересны.

Однажды, найдя неплохие варианты я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие объекты компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете что…

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс.

рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс.

рублей на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 000 + 10 000 = 80 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 000 / 80 000 х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет.

И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

Аутсорсинг бухгалтерии от 1667 рублей в месяц. Персональная команда для вашего бизнеса: бухгалтер, юрист, налоговик, кадровик и бизнес-ассистент.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риэлторы, склоняя к невыгодной покупке.

К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риэлтору убедить вас в правильности выбора.

Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в богом забытом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина.

А так как арендаторы не глупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность помещения от пешеходного потока.

Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более 5, максимум 10 метров.

Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения, это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высокое крыльцо повлечет уже понятные вам негативные последствия.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно должно иметь форму одного прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. Особенно грешат многокомнатностью помещения в панельных домах.

Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крохотные премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от покупки неудачного помещения.

Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование вы обнаружили, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, возможно оно находится в крохотном меньшинстве неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, прелесть которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом.

Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми помещениями. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совершенно бесперспективны.

Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов. И действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки.

Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы сам арендовал такое помещение.

Подобные помещения могут являться примером хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большинство других инвесторов.

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов:

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания.

Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов.

А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.

Источник: https://delovoymir.biz/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-novostroyke-o-chem-molchat-rieltory.html

Нежилые помещения в новостройках 2019 – купить, от застройщика

Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

В новых домах первые и цокольные этажи практически всегда отданы под коммерческую недвижимость. Существует довольно много желающих открыть или расширить свой бизнес за счет приобретения такой собственности. Но для того, чтобы правильно купить нежилое помещение в новостройке, стоит как следует разобраться во всех тонкостях такого рынка.

Что это такое?

На коммерческих площадях в новостройках располагаются магазины, банки, салоны красоты и другие организации, предлагающие гражданам свои товары и услуги.

Помещения, в которых располагаются компании, могут принадлежать не только собственникам бизнеса, но и жильцам дома, а также другим юридическим или физическим лицам.

Согласно статистике, именно жильцы дома в 80% случаев приобретают коммерческие площади. Это связано с тем фактом, что граждане лучше разбираются в потребительском спросе на те или иные услуги именно в их районе.

Важно учитывать, что у коммерческой недвижимости в новостройках цена за метр квадратный выше, нежели у квартир в том же доме. При этом, превышение суммы может составлять в 2-3 раза. Однако такое приобретение может приносить доход даже в случае, если человек не собирается открывать свое дело. Ведь на рынке существует довольно много желающих арендовать подобные помещения.

Нежилые помещения в новостройках

В случае, если строится новый, крупный микрорайон, застройщик может провести конкурс. На его основе будут отобраны организации, которым будет разрешено использовать коммерческие помещения.

Отбор в подобных мероприятиях проводится на основе как предложенной цены, так и пользы, которую компании могут принести жителям будущего дома.

Как выбрать?

Но коммерческую недвижимость в новостройке можно выбрать и самостоятельно. При этом, полагаться необходимо именно на сумму, которая может быть выделена на подобное приобретение.

Перед приобретением следует провести маркетинговое расследование. Данный шаг поможет выявить, насколько направление бизнеса будет рентабельно среди жителей района. Если местность только начинает застраиваться, то выводы можно сделать, основываясь на стоимости будущего жилья. Данный параметр может показать примерный возраст будущих жителей, а также средний уровень их доходов.

Так, к примеру, в зданиях, где будут проживать обеспеченные люди, рационально разместить фитнес-центр или же отделение банка. В случае же, если основным контингентом станет средний класс, то лучше разместить точку розничной торговли.

Если человек решит развивать свой бизнес по продаже товаров или услуг, ему следует проверить средний показатель количества посетителей. Так, для розничной торговли оптимальным показателем является посещаемость в 200-300 человек. Если данный показатель составляет меньше сотни, то следует отказаться от подобной недвижимости.

Также немаловажным фактором является и инфраструктура. Бизнесмен должен понимать, что его компания может обслуживать не только жильцов дома, в котором находится организация, но и других людей. Это означает, что к новостройке должен быть организован удобный подъезд, а рядом должна располагаться парковка. Также плюсом станет и близкое расположение остановки общественного транспорта.

Как купить?

Практически всегда аренду или продажу площадей коммерческого назначения проводит компания-застройщик. При этом, многие из них предпочитают именно первый вариант, поскольку в развивающихся районах арендная стоимость постоянно возрастает, а значит увеличивается и прибыль.

Несмотря на кризис, в 2019 году спрос на коммерческую недвижимость не только не упадет, но и наоборот, станет только выше. Это связано со спадом стоимости квадратного метра.

Для того чтобы быть в курсе событий, можно интересоваться ценой помещений еще на этапе строительства дома.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы покупка нежилого помещения в новостройке была совершена правильно, и компания не понесла убытков после приобретения, необходимо соблюдать строгую последовательность шагов:

  1. Выбор помещения. Изначально следует выбрать помещение по строго определенным критериям. Лучшим решением станет обращение за помощью к специалистам, которые смогут определить перспективность покупки.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. На стадии, когда дом уже готовится к сдаче, следует начать налаживать контакт с застройщиком. Обычно на место в цокольных и первых этажах претендует большое количество организаций. Хорошие отношения с застройщиком могут повысить шансы на получение желаемого помещения.
  3. Сбор документации. После того, как станет известно, что площадь будет принадлежать компании, следует начать сбор документов, а также подписание договора о купле-продаже. После этого можно начать регистрацию.
  4. Регистрация. Переход права собственности в новые руки необходимо зарегистрировать. Для этого, с пакетом документов необходимо подойти в Росреестр. Орган переведет права от застройщика к юридическому или физическому лицу.

Стоит отметить, что закон не предусматривает на последнем этапе личного обращения начальства компании. Поэтому в Росреестр можно отправить юристов с доверенностью. Также документы можно отправить заказным письмом через службы Почты России.

Какие документы нужны?

При приобретении нежилых помещений не требуется документов, кроме договора о купле-продаже. Бумаги необходимы при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав.

Пакет документов, который требуется для данной процедуры, максимально схож с бумагами, необходимыми для регистрации жилья.

В их число входят:

  • договор о купле-продаже или аренде;
  • бумаги из БТИ, подтверждающие проведение инвентаризации дома;
  • кадастровый паспорт здания;
  • документы о правах собственности продавца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность, позволяющая покупателю действовать от имени юридического лица.

Также, в случае, если недвижимость приобретается ИП, потребуются бумаги о госрегистрации.

Сроки и пошлины

Процесс выбора и приобретения, его сроки, и стоимость недвижимости полностью зависят от самого лица, подбирающего площадь. А вот процесс регистрации имеет строгие границы и производится в течение месяца. Однако, из-за возможности отказа, данный срок может увеличиться до полугода и более.

Именно отказ является существенной причиной для найма хорошего юриста. Он поможет собрать, правильно оформить все необходимые бумаги и отправить корректный запрос в БТИ. В итоге подготовка к переходу прав сократится до нескольких недель.

Госпошлину на общих основаниях оплачивает организация, которая намерена приобрести недвижимость в новостройке. Размеры взноса фиксированные, и в 2019 году составляют 22 тысячи рублей.

Подводные камни

При покупке нежилой недвижимости в новостройке необходимо обращать внимание на любые факторы. Стоит ориентироваться и на время, когда будет куплена площадь. Так, к примеру, на этапе строительства можно только заключить контракт на аренду. Осмотр объектов следует проводить на этапах, когда уже готово 70-80% здания.

Специалисты не рекомендуют обращать взор на долевое строительство, поскольку приобретение помещений в строящемся доме может привести ко встрече с мошенниками.

В итоге подобная недвижимость может оказаться нерентабельной, и организация понесет убытки.

Нелишним станет обращение внимания на лизинговые услуги, предлагаемые застройщиками. Некоторые из них предлагают компаниям арендовать помещения с условием дальнейшего перехода прав собственности. Такая схема схожа с ипотекой, но в ней арендодателем является не банк, а сам застройщик. При этом, сумма аренды фиксируется и идет в счет погашения лизинга.

На видео об оформлении

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/nezhilye-pomeshhenija-v-novostrojkah/

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

Коммерческая недвижимость от застройщика: нежилые помещения в новостройках, возможность их покупки

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая.

Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены.

Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%.

Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса.

Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита.

На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места.

То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику.

Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах.

Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район.

Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения.

Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной.

Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик.

И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости.

По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Источник: https://www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/

Юр-помощник
Добавить комментарий