Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению.

К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами.

Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости.

Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции.

Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка.

Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка.

Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий.

Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться.

К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости.

А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше.

Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так.

Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости.

Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным.

Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат.

В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд.

Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу.

Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону.

Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога.

К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого.

Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов.

При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Источник: https://Villa66.ru/zhurnal-o-zagorodnoj-zhizni/soveti/chem-otlichaetsya-rynochnaya-stoimost-ot-kadastrovoj-stoimosti-zemli

Кадастровая и рыночная стоимость земли: основные отличия +Фото и

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.

Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

  • Для расчета налога на доходы при продаже участка,
  • Для расчета суммы земельного налога,
  • Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
  • Установление размера арендных платежей на государственную землю,
  • Для разрешения судебных имущественных споров.

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет.

Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней.

Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто.

Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.

Рыночная стоимость используется

  • При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
  • При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
  • При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
  • При разрешении судебных споров.

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника.

Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.

Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой.

Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости.

Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

  • Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
  • Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
  • Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
  • Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
  • Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

  • Имеющуюся площадь земли,
  • Наличие и характер построек на ней,
  • Тип земли на участке,
  • Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
  • Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
  • Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
  • Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

  • Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
  • Использовать услуги риэлторов,
  • Провести оценку самостоятельно.

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли

Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

  • Доходный метод,
  • Затратный метод,
  • Сравнительный метод.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Доходный метод оценки

Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка.

Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной.

Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки

Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время.

Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов.

Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли.

При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка.

После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Сравнительный метод

Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости. Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев.

Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены.

Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.

При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли.

Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка

Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

  • Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
  • Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
  • Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
  • Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.

В договоре должны быть отражены следующие параметры:

  • Цель проведения оценочных мероприятий,
  • Категория земельного участка,
  • Тип собственности объекта,
  • Дата проведения оценки,
  • Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
  • Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия.

Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка.

Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.

Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

  1. Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
  2. Определение цели проведения оценочных мероприятий.
  3. Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
  4. Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
  5. Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
  6. Составление финального отчета по оценке.

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.

Скачать (DOC, 680KB)

Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

  • Описание задания на оценку,
  • Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
  • Анализ ситуации на рынке,
  • Основные факты и выводы,
  • Результаты оценки.

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают  копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки

Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-opredelit-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка отличия и оценка, расчет, что если кадастровая стоимость выше рыночной

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью.

При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.

rosreestr.

ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-i-ih-sootnoshenie.html

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Источник: https://law03.ru/land/article/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli

Юр-помощник
Добавить комментарий