Договор ЖСК и ДДУ, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Договор ЖСК и ДДУ, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Договор долевого участия по 214 ФЗ Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку. Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.

И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры.

Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом.

В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки.

Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/

В чем разница между договором жск и дду

Договор ЖСК и ДДУ, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса.

Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%.

Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Содержимое страницы

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики.

Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора.

Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Важно! Договор долевого участия контролируется положениями ФЗ-214, что позволяет дольщикам отстаивать свои права в судебном порядке, если в процессе сотрудничества со стороны застройщика имеются какие-либо нарушения.

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

  1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
  2. Вид материалов, используемых при строительстве.
  3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
  4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
  5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
  6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса.

Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы.

Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит.

В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму.

Для сбора средств отводится не менее года.

В чем отличия между дду и жск для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

ЖСК ДДУ
ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в нем Все взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214
Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могут Дольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей
При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестр Для дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр
Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процесса При оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость
Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитования На участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой
При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительства Дольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет
Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироваться Застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок
ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатацию Минимальная гарантия на дом составляет 5 лет
Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСК За дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости
Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируется Если застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Что лучше для покупателя квартиры

Ни ДДУ, ни ЖСК не могут гарантировать покупателю полную защиту от различных неприятностей. И в том, и в другом случае необходимо внимательно проверять репутацию застройщика.

Важно, чтобы девелопер был крупным и работал на рынке недвижимости далеко не первый год, а за всю историю его деятельности у него не было каких-либо судебных разбирательств и прочих неприятностей.

Также необходимо внимательно изучать документы строительной компании и бумаги на запланированный проект. Выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, опираясь на собственные предпочтения и финансовые возможности.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/raznitsa-mezhdu-zhsk.html

Дду и жск – в чем отличия?

Договор ЖСК и ДДУ, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами – Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства – один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Источник: https://novostroev.ru/articles/ddu-i-zhsk-v-chem-otlichiya/

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать

Договор ЖСК и ДДУ, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Договор дольщика

Договор пайщика

Регулируется ФЗ №214 Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

  1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

  2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства.

Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях.

Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

  1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки.

    Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры.

    Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

  1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

  2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем ания. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

  1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

  • заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
  • доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
  • указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

  • в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;

  • соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;

  • в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;

  • в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;

  • был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;

  • сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

  • его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;

  • количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;

  • нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;

  • наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;

  • полная информация о земельном участке под строительство;

  • преимущественное право общего собрания по вопросу увеличения стоимости 1 м2;

  • характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;

  • сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;

  • последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/pokupka-kvartiry-ddu-ili-zhsk.html

Юр-помощник
Добавить комментарий